Оспаривание сделок с недвижимостью

Покупка дома или квартиры является радостным событием в жизни людей. Однако сделки с недвижимостью могут быть принести неприятности как для продавцов, так и для покупателей. Для последних есть риск оспаривания договора купли–продажи. К сожалению, при покупке недвижимого имущества можно столкнуться с недобросовестными продавцами или мошенниками. Рассмотрим в статье, в каких случаях сделку можно признать недействительной, и какой срок оспаривания сделки с недвижимостью предусмотрен согласно российскому законодательству.

Понятие Ничтожные сделки и Оспоримые сделки

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры происходит несколькими вариантами:

1. Расторжение договора при обоюдном согласии.
2. Признанные сделки оспоримой.
3. Признание ничтожности документа.

Последние два понятия раскрываются в Гражданском Кодексе РФ. В статье 166 написано, что оспоримая сделка аннулируется в случае нарушения чьих-то законных прав и интересов. Оспаривание сделок может инициировать любой участник сделки или гражданин, имеющий законную причину. В таком случае процесс признания сделки недействительной идет через суд, в том числе и оспаривание сделок с недвижимостью.

Основные виды оспоримых сделок:

• действия, превышающие права и обязанности юрлица;
• сделки, оформленные лицом, не имеющим нужных полномочий;
• гражданин подписывает договор, находясь в недееспособном состоянии;
• над участником сделки применялось физическое или психологическое воздействие;
• сделка противоречит законодательным актам;
• действия ущемляют правоспособность третьих лиц.

Ничтожными сделками признаются такие действия, которые по своей природе не должны были происходить, независимо от решения органов правосудия. Обращения в судебные инстанции помогают решить вопрос уже с последствиями ничтожной сделки. Требование о признании результатов такой сделки недействительными выдвигается сторонами сделки, а также иное лицо в рамках закона.

Виды ничтожных сделок:

• направленные против основ правопорядка и морали;
• мнимые и притворные сделки;
• действия, совершенные недееспособным лицом;
• сделки, которые совершили несовершеннолетние до 14 лет;
• нарушение формы, установленной законом, где предусматриваются последствия в виде признания ничтожности действий;
• нарушение порядка государственной регистрации сделок.

Основания для признания сделки купли-продажи недействительной

Договор купли-продажи относится к двухсторонним сделкам, которые заключаются и регламентируются с учетом требований ГК РФ. На него также распространяются положения статьи 166 Кодекса. Поэтому общие основания аннулирования купли–продажи соответствуют видам ничтожных и оспоримых сделок.

Рассмотрим еще ряд причин, в результате которых происходит оспаривание сделок с недвижимостью:

• совершение сделки без согласия третьего лица, имеющего права в силу закона;
• продажа недвижимого имущества несовершеннолетними гражданами без согласия родителей;
• участник сделки ограничен в дееспособности;
• действия, совершенные в состоянии, когда человек не отдает отчет своим действиям. Статья 177 ГК РФ акцентирует внимание на том, что сделка в такой ситуации может быть признана недействительной как с участием дееспособного лица, так и с участием гражданина, признанного впоследствии недееспособным;
• появляются другие законные наследники на имущество, которое ранее перешло одному лицу и было им продано;
• продажа обще й собственности без нотариального согласия всех участников;
• нарушение прав несовершеннолетних при продаже недвижимости (например, при реализации объекта, купленного с помощью материнского капитала, где дети не были наделены долями).

Оснований для оспаривания сделок с недвижимостью может быть много. Однако не все формулировки могут привести к аннулированию договора. Для консультации лучше обратиться к юристу, имеющему опыт в данной области.

Процедура оспаривания сделки с недвижимостью

Перед началом процесса заинтересованная сторона, как правило, проверяет, не истек ли срок давности оспаривания сделки с недвижимостью.  В зависимости от способа признания договора недействительным срок исковой давности будет:

• по оспоримым сделкам – 1 год;
• по ничтожны сделкам – 3 года.

Стоит отметить, что при необходимости срок может быть восстановлен.

Сама процедура аннулирования договора купли-продажи в суде происходит по стандартной схеме.

1. Составление искового заявления с соблюдением всех требований.
2. Оплата государственной пошлины по тарифу.
3. Участие в судебных заседаниях.
4. Получение судебного решения.
5. Принятие решение или его обжалование.

Рассмотрение дела занимает до 2 месяцев с момента регистрации иска. Если дело непростое, его могут продлить еще на тридцать дней. Если суд признает сделку недействительной, то нужен будет обратный переход права собственности. Недвижимость возвращается к прежнему собственнику, а покупатель получает уплаченные денежные средства.

Оспаривание сделок с недвижимостью – частое явление в судебной практике. Информация по этому вопросу будет полезна всем сторонам договора купли-продажи, но особенно покупателям. Ведь  лучше собрать  информации о недвижимости и ее прежних собственниках перед покупкой, чем бороться за нее в суде.