Покупка дома или квартиры является радостным событием в жизни людей. Однако сделки с недвижимостью могут быть принести неприятности как для продавцов, так и для покупателей. Для последних есть риск оспаривания договора купли–продажи. К сожалению, при покупке недвижимого имущества можно столкнуться с недобросовестными продавцами или мошенниками. Рассмотрим в статье, в каких случаях сделку можно признать недействительной, и какой срок оспаривания сделки с недвижимостью предусмотрен согласно российскому законодательству.
Понятие Ничтожные сделки и Оспоримые сделки
Оспаривание сделки купли-продажи квартиры происходит несколькими вариантами:
- Расторжение договора при обоюдном согласии.
- Признанные сделки оспоримой.
- Признание ничтожности документа.
Последние два понятия раскрываются в Гражданском Кодексе РФ. В статье 166 написано, что оспоримая сделка аннулируется в случае нарушения чьих-то законных прав и интересов. Оспаривание сделок может инициировать любой участник сделки или гражданин, имеющий законную причину. В таком случае процесс признания сделки недействительной идет через суд, в том числе и оспаривание сделок с недвижимостью.
Основные виды оспоримых сделок:
- действия, превышающие права и обязанности юрлица;
- сделки, оформленные лицом, не имеющим нужных полномочий;
- гражданин подписывает договор, находясь в недееспособном состоянии;
- над участником сделки применялось физическое или психологическое воздействие;
- сделка противоречит законодательным актам;
- действия ущемляют правоспособность третьих лиц.
Ничтожными сделками признаются такие действия, которые по своей природе не должны были происходить, независимо от решения органов правосудия. Обращения в судебные инстанции помогают решить вопрос уже с последствиями ничтожной сделки. Требование о признании результатов такой сделки недействительными выдвигается сторонами сделки, а также иное лицо в рамках закона.
Виды ничтожных сделок:
- направленные против основ правопорядка и морали;
- мнимые и притворные сделки;
- действия, совершенные недееспособным лицом;
- сделки, которые совершили несовершеннолетние до 14 лет;
- нарушение формы, установленной законом, где предусматриваются последствия в виде признания ничтожности действий;
- нарушение порядка государственной регистрации сделок.
Основания для признания сделки купли-продажи недействительной
Договор купли-продажи относится к двухсторонним сделкам, которые заключаются и регламентируются с учетом требований ГК РФ. На него также распространяются положения статьи 166 Кодекса. Поэтому общие основания аннулирования купли–продажи соответствуют видам ничтожных и оспоримых сделок.
Рассмотрим еще ряд причин, в результате которых происходит оспаривание сделок с недвижимостью:
- совершение сделки без согласия третьего лица, имеющего права в силу закона;
- продажа недвижимого имущества несовершеннолетними гражданами без согласия родителей;
- участник сделки ограничен в дееспособности;
- действия, совершенные в состоянии, когда человек не отдает отчет своим действиям. Статья 177 ГК РФ акцентирует внимание на том, что сделка в такой ситуации может быть признана недействительной как с участием дееспособного лица, так и с участием гражданина, признанного впоследствии недееспособным;
- появляются другие законные наследники на имущество, которое ранее перешло одному лицу и было им продано;
- продажа обще й собственности без нотариального согласия всех участников;
- нарушение прав несовершеннолетних при продаже недвижимости (например, при реализации объекта, купленного с помощью материнского капитала, где дети не были наделены долями).
Оснований для оспаривания сделок с недвижимостью может быть много. Однако не все формулировки могут привести к аннулированию договора. Для консультации лучше обратиться к юристу, имеющему опыт в данной области.
Процедура оспаривания сделки с недвижимостью
Перед началом процесса заинтересованная сторона, как правило, проверяет, не истек ли срок давности оспаривания сделки с недвижимостью. В зависимости от способа признания договора недействительным срок исковой давности будет:
- по оспоримым сделкам – 1 год;
- по ничтожны сделкам – 3 года.
Стоит отметить, что при необходимости срок может быть восстановлен.
Сама процедура аннулирования договора купли-продажи в суде происходит по стандартной схеме.
- Составление искового заявления с соблюдением всех требований.
- Оплата государственной пошлины по тарифу.
- Участие в судебных заседаниях.
- Получение судебного решения.
- Принятие решение или его обжалование.
Рассмотрение дела занимает до 2 месяцев с момента регистрации иска. Если дело непростое, его могут продлить еще на тридцать дней. Если суд признает сделку недействительной, то нужен будет обратный переход права собственности. Недвижимость возвращается к прежнему собственнику, а покупатель получает уплаченные денежные средства.
Оспаривание сделок с недвижимостью – частое явление в судебной практике. Информация по этому вопросу будет полезна всем сторонам договора купли-продажи, но особенно покупателям. Ведь лучше собрать информации о недвижимости и ее прежних собственниках перед покупкой, чем бороться за нее в суде.